1. 리츠란?
리츠정보시스템에서 정의하는 리츠는 다음과 같다.
리츠(Real Estate Investment Trusts)*란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임.
2. 리츠 열풍
최근 주식/부동산 열풍으로 실물 자산과 실물 경제의 괴리율이 커진 상황에서 변동성이 커지면서 안전 자산의 성격을 가진 리츠에 대한 관심과 신규 상장이 늘어나고 있다.
현재(2021.08.20.) 상장되어 있는 리츠는 다음과 같으며, 상세 정보는 리츠정보시스템에서 확인할 수 있다.
에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, 미래에셋맵스리츠, 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠, ESR켄달스웨어리츠
올해(2021) or 내년(2022)안에 상장 예정인 리츠는 다음과 같다.
디앤디플랫폼리츠, SK리츠, 신한서부티엔디, 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어리츠
부동산 가격이 급격히 오른 현재 상황에서, 상업용 부동산은 주거용 부동산과는 다른 상황일 수 있지만…
투자를 하기에 앞서 우리는 다른 관점에서 현 상황을 바라볼 필요가 있다.
기업은 왜 리츠 상장을 할까?
기존 기업들은 부동산을 소유하고 있었다. 부동산은 비유동자산이며, 해당 기업의 자산 가치를 올려주는 효과를 가진다.
그런데 기업이 부동산을 별도로 분리하여 리츠로 상장한다? 왜일까?
- 비유동자산의 유동화
부동산은 비유동자산이며 단기간에 매각하여 현금으로 전환하기 쉽지 않은 자산이다. 그래서 빠른 투자가 필요할 때 바로 유동자산으로 전환하여 사용하기가 쉽지 않다. M&A와 성장 동력 확보가 시급한 이 때 비유동자산은 투자의 적기를 놓칠 수 있다. - 기업의 리스크를 시장으로 이양(넘기기)
부동산은 매각 전까지 묶여있는 자산이다. 실물 자산으로써 매우 가치있는 자산이지만 EPS가 낮은 상황에서 높은 BPS는 이점으로 작용하지 않는다. 매년 감가상각을 통해 회계상의 가치는 낮아지고 실제적인 가치는 높아지지만 매각 전까지는 큰 영향을 미치지 못한다.
기업의 이익이 낮은 상황에서 자산도 비유동자산에 묶여있다면 기업의 투자 및 영업 활동은 자유롭지 못하다. 이런 상황에서 기업이 할 수 있는 선택은 부동산이라는 비유동 자산을 시장으로 넘김으로써 유동자산을 확보하고 비유동자산에 대한 리스크를 감소시키는 효과를 얻을 수 있다.
SK리츠, 모두투어리츠, 롯데리츠는 기업이 자사 부동산을 리츠로 전환하여 관리하는 리츠다.
왜 이 기업들은 자사의 부동산을 시장에 상장할까?
직접 소유하고 있으면 이용료가 아닌 보유세만 내면 되는데… 굳이?
기업가의 입장에서 생각을 해볼 필요가 있다. - 시장의 수요와 기업의 Need의 결합
유동성과 불확실성이 높은 상황에서 시장은 불확실성을 해소하길 원하고 고정적인 income을 기대한다.
기업은 비유동자산으로 묶여있는 부동산을 유동화하여 투자 및 운용 자원 확보를 하길 원한다.
지금은 이 둘의 수요와 Need가 일치하는 상황이다.
기업이 리츠로 자산을 유동화하며 일정 퍼센트의 배당을 암시하면 시장은 쌍수를 들고 환영하는 상황이다.
내가 기업가라면 이 시기를 놓칠 수 있을까? 놓칠 필요가 있을까?
현재 투자 환경은 다음과 같다.
낮은 금리 테이퍼링으로 인한 투자 심리 위축 금리 인상에 대한 불안 높은 불확실성 실물 자산과 실물 경제의 큰 괴리율 부동산과 주식의 Peak out 의견
연일 불안한 상황 속에서 언론은 안정적인 income을 보장한다는 말로 투자자를 유혹하고 있고
불확실한 상황 속에서 투자자들은 안정적인 자산을 찾고 있다.
불안하다고 남들이 하는 말을 곧이 곧대로 다 따라서는 안 된다.
방법과 논의가 아닌 답을 원하는 현 시대 속에서 우리는 항상 Question mark를 찍고 여러가지 방향에서 생각해 볼 필요가 있다.
최종 결정은 본인이 하는 것이고, 그에 대한 책임 역시 본인에게 있습니다.